Il passaggio delle consegne dopo la Riforma del Condominio

Il passaggio delle consegne dopo la Riforma del Condominio

L’art. 1129 c.c. è stato profondamente modificato dalla Legge di Riforma del Condominio.

Ora all’ottavo comma della norma in commento è esplicitamente previsto che “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

La norma pur nella sua stringatezza, recepisce in parte quello che era l’ultimo orientamento giurisprudenziale prima della riforma, chiarisce alcuni importanti principi:

1)    L’adempimento relativo al cosiddetto “passaggio delle consegne” deve intendersi ricompreso nel compenso ordinario dell’amministratore.

2)    Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore uscente, deve comunque eseguire tutte quelle attività urgenti il cui mancato adempimento comporterebbe pregiudizio al condominio.

3)    La documentazione appartiene al condominio e non all’amministratore che ne è il semplice custode.

1.Gratuità del passaggio delle consegne:
Quanto al primo punto, la necessaria gratuità del passaggio delle consegne era già stata evidenziata da alcune pronunce della Corte di Cassazione che il legislatore ha recepito a livello normativo.

Perché l’amministratore uscente possa legittimamente richiedere un compenso per il passaggio di consegne, è bene che ne indichi in modo analitico la relativa voce di spesa ogniqualvolta venga nominato o confermato dall’assemblea.
Diversamente il passaggio di consegne si intende attività ordinaria ricompresa nel compenso annuale.

D’altronde – come già visto nelle precedenti newsletter – è ora previsto all’art. 1129 XIV comma, c.c. la necessaria previsione analitica del compenso dell’amministratore sia all’atto della nomina che della riconferma e ciò a pena di nullità della nomina stessa. Di qui discende appunto la necessità di prevedere esplicitamente ed analiticamente eventuali compensi che l’amministratore richiederà al condominio per il passaggio delle consegne.

2. Gratuità delle prestazioni urgenti successive alla cessazione dall’incarico
Va ricordato che la cessazione dall’incarico coincide con il momento della delibera assembleare di nomina del nuovo amministratore e non con il successivo passaggio di consegne (cfr. Cass. civ. Sez. II, 22-08-2012, n. 14599).

La nuova disposizione relativa all’obbligatorietà e gratuità degli adempimenti urgenti cui è tenuto l’amministratore uscente, appare ispirata al fine di disincentivare quella pratica non così infrequente di ritardo o peggio ancora rifiuto del passaggio delle consegne al nuovo amministratore.

Vi è da sottolineare che se da un lato la norma appare condivisibile, anche allo scopo deflattivo del contenzioso giudiziale che spesso ne scaturisce, dall’altro appare eccessivamente lesiva nei confronti di quei professionisti che incolpevolmente si vedono costretti a ritardare le consegne per “impedimenti” dell’amministratore entrante.

Rimane da verificare quale sia il novero di quelle attività urgenti al fine di evitare pregiudizi al condominio che siano concretamente eseguibili dall’amministratore uscente, posto che molto spesso è “premura” dei condomini o dell’amministratore entrante attivarsi immediatamente per revocare l’autorizzazione alla gestione del conto corrente condominiale.

3. La documentazione (tutta) è del condominio e non dell’amministratore.
La norma chiarisce che la documentazione è del condominio.
L’amministratore ne è il semplice custode posto che ai sensi dell’art. 1130, I c. n. 8, c.c., egli deve “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”.

Ciò era stato più volte ribadito anche dalla Giurisprudenza che ha precisato che “l’amministratore revocato deve far pervenire tempestivamente e spontaneamente al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso che detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del mandante” (Trib. Milano Sez. V, 24-01-2008).

Ecco quindi che all’atto del passaggio delle consegne, tutta la documentazione detenuta dall’amministratore va consegnata.

Ne discende logicamente il suggerimento di indicare nella maniera più analitica possibile la documentazione che viene trasferita ciò anche al fine di evitare addebiti di responsabilità in caso di successivo smarrimento di parte della documentazione da parte del neo-amministratore.

Per la Giurisprudenza infatti  “l’inottemperanza all’obbligo di consegna legittima il nuovo amministratore ad agire in giudizio, nella veste di legale rappresentante del condominio, al fine di ottenere la condanna del vecchio amministratore alla esecuzione specifica dell’obbligo” (Trib. Milano Sez. VIII, 30-04-2005) nonché comporta la legittimazione in capo al condominio all’azione di risarcimento del danno (Trib. Milano Sez. XIII, 03-04-2008).

Verona, 16 ottobre 2013
Avv. Matteo Carcereri
Voi & Partners | Studio Legale Associato

La Giurisprudenza in tema di passaggio di consegne
Trib. Campobasso, 05-09-2005
Condominio S. c. A. S.n.c.
Il verbale di passaggio delle consegne tra l’amministratore di condominio uscente e l’amministratore subentrante, nel quale il nuovo amministratore dichiari l’esistenza di un debito del condominio nei confronti dell’amministratore uscente, rilevandolo dal consuntivo, non approvato dall’assemblea, relativo all’ultimo esercizio, non ha efficacia di riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. Difatti, posto che il riconoscimento di debito, ex art. 1988 c.c., deve provenire dal titolare del diritto o dal rappresentante munito del relativo potere, deve rilevarsi che l’amministratore condominiale opera quale semplice mandatario, esercitando le attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c., che segnano il limite della rappresentanza conferitagli dall’art. 1131 c.c. e fra le quali non rientra – salvo il caso di spese determinate dal compimento di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni – il potere di assumere, senza la preventiva deliberazione assembleare, obbligazioni direttamente efficaci nei confronti dell’ente di gestione. Ne consegue che, in difetto dell’approvazione del consuntivo dal quale risulti il preteso debito verso l’amministratore uscente, il riconoscimento fattone dall’amministratore subentrante non assume alcuna efficacia nei confronti del condominio, neppure sotto il profilo considerato dall’art. 1188 c.c., onde deve escludersi l’inversione dell’onere della prova postulata da quest’ultima norma.

Trib. Milano Sez. VIII, 30-04-2005
C.S.S. c. C.S.
La cessazione dall’incarico di amministratore di condominio comporta il c.d. passaggio delle consegne, ossia l’obbligo per l’amministratore cessato dalla carica di trasmettere al nuovo amministratore tutta la documentazione di pertinenza del condominio, relativa alla passata gestione condominiale. L’inottemperanza all’obbligo di consegna legittima il nuovo amministratore ad agire in giudizio, nella veste di legale rappresentante del condominio, al fine di ottenere la condanna del vecchio amministratore alla esecuzione specifica dell’obbligo.

Trib. Milano Sez. VIII, 26-04-2005
M.R. c. C.L.M.
La nomina del nuovo amministratore di condominio comporta la cessazione definitiva degli effetti del mandato conferito al precedente amministratore, il quale non ha più alcun potere, neppure in prorogatio; ne consegue che il passaggio delle consegne, ancorchè successivo alla nuova nomina, costituisce solo un adempimento materiale con il quale si realizza la trasmissione dei documenti al nuovo amministratore, senza che da ciò possa discendere alcuna permanenza di poteri in capo all’amministratore ormai cessato dalla carica.

Cass. civ. Sez. II, 22-08-2012, n. 14599 (rv. 623556)
Fumi c. Cond. Giardino Via Romana 120 Nettuno e altri
In tema di condominio negli edifici, la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione del precedente dimissionario spiega efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell’ente, dal momento in cui sia adottata la relativa deliberazione dell’assemblea, nelle forme di cui all’art. 1129 cod. civ., senza che abbia rilievo la diversa data in cui sia stato sottoscritto il verbale di consegna della  documentazione dal vecchio al nuovo amministratore.

Cass. civ. Sez. II, 28-05-2012, n. 8498 (rv. 622457)
Poggi e altri c. Cond. Via Baracca 145 147 Firenze
Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore. (La S.C., in applicazione dell’enunciato principio, ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quand’era già immesso nell’esercizio delle sue funzioni, non integrasse una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata). (Rigetta, App. Firenze, 09/11/2005)
FONTI
CED Cassazione, 2012
Imm. e propr., 2012, 8-9, 529
Trib. Milano Sez. XIII, 03-04-2008
Condominio c. M.V.
In tema di condominio, la nomina del nuovo amministratore condominiale determina l’obbligo di consegna da parte del vecchio amministratore della documentazione riguardante l’ente di gestione; in caso di inadempienza, il vecchio amministratore è tenuto anche al risarcimento del danno.

Trib. Milano Sez. V, 24-01-2008
C.V.M. c. G.O.
In tema di condominio negli edifici, l’amministratore revocato deve far pervenire tempestivamente e spontaneamente al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso che detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del mandante.

Trib. Milano Sez. V, 02-11-2007
C.B. c. V.M.
Il rapporto che si instaura tra il condominio e l’amministratore è assimilabile al contratto di mandato. Ne consegue che incorre in responsabilità per inadempimento contrattuale l’amministratore che trascuri la regolare tenuta della contabilità, ometta di rendere il conto della gestione, e non ottemperi all’obbligo di consegna della documentazione contabile relativa al periodo di esercizio del mandato.

Trib. Salerno Ord., 03-10-2006
La mancata consegna al nuovo amministratore della documentazione relativa al condominio è atto contrario alla legge che termina un pregiudizio irreparabile e che legittima la pronuncia di un ordine in via di urgenza all’ex amministratore.
FONTI
Corriere del Merito, 2007, 1, 23