La revoca anticipata senza giusta causa dell’amministratore comporta il risarcimento del danno.
Commento a Cass. Civ. 7874/2021 di Avv. Matteo Carcereri
Importante novità dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 7874/2021 che non mancherà di destare perplessità.
Quello che lega l’ammnustratore ai condomini è un rapporto di mandato a titolo oneroso, soggetto quindi non tanto alla disciplina dell’art. 2237 c.c. in tema di recesso del cliente dal contratto d’opera di prestazione intellettuale, quanto alla previsione dell’art. 1725 c.c. che statuisce espressamente che “La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato( o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa“.
Ne consegue che se è pur vero che l’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo (art. 1129, X comma, c.c.), è altrettanto vero che il mandato dell’amministratore dura un anno (“e si intende rinnovato per egual periodo”).
La revoca anticipata senza giusta causa comporta quindi non solo il diritto dell’amministratore a percepire il compenso anche per il periodo residuo di durata del mandato, ma anche il diritto all’ulteriore risarcimento del danno che comuqnue va provato.
La Corte precisa che la giusta causa può coincidere indicativamente con quelle previste per la revoca giudiziale.
Scarica qui il testo integrale della sentenza Cass. Civ. 7874/2021
Garante Privacy e trasferimenti di proprietà in condominio: basta la dichiarazione del notaio
Il Garante Privacy con la newsletter del 30.10.2017 ha precisato che “Il condomino può dare notizia all’amministratore di condominio dell’avvenuto trasferimento di un diritto, come nel caso della compravendita di un’unità immobiliare, oltre che tramite la trasmissione della copia autentica dell’atto di cessione, anche mediante la c.d. dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante, purché essa risulti provvista di tutte le indicazioni utili all’amministratore ai fini della tenuta del registro dell’anagrafe condominiale. Maggiori informazioni
L’amministratore deve dimostrare le anticipazioni effettivamente sostenute Cass. 20137/2017
La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 20137/2017 torna sul tema delle anticipazioni sostenute personalmente dall’amministratore in favore della compagine condomoniale.
Non di rado accade infatti che, per sopperire a carenze di liquidità sul conto corrente condominiale, l’amministratore anticipi con sostanze proprie, le somme necessarie al fine di garantire la corretta erogazione dei servizi nell’interesse comune condominiale. Maggiori informazioni
Il recupero del credito per spese condominiali da parte dell’amministratore di condominio
Un efficace recupero del credito in condominio
Consigli pratici per l’amministratore – I parte
Con la Riforma del condominio è stato ora dato all’amministratore un termine preciso entro il quale agire per il recupero delle spese condominiali.
Il nuovo art. 1129, IX comma, c.c. prevede ora che “salva espressa dispensa dell’assemblea l’amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.
Ciò sta a significare per l’amministratore l’obbligo di attivarsi non semplicemente mediante diffida di pagamento ma giudizialmente, proprio poiché la norma richiama espressamente l’ingiunzione prevista dall’art. 63 disp. att. c.c. che viene concessa dal Giudice come immediatamente esecutiva, nonostante opposizione.
1. La necessità dell’approvazione del riparto – Per la concessione della clausola di immediata esecutività del decreto ingiuntivo, l’art. 63 disp.att. c.c. fa espresso riferimento allo “stato di ripartizione approvato dall’assemblea”.
Il passaggio delle consegne dopo la Riforma del Condominio
L’art. 1129 c.c. è stato profondamente modificato dalla Legge di Riforma del Condominio.
Ora all’ottavo comma della norma in commento è esplicitamente previsto che “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
La norma pur nella sua stringatezza, recepisce in parte quello che era l’ultimo orientamento giurisprudenziale prima della riforma, chiarisce alcuni importanti principi:
L’irrogazione di sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio
Il legislatore della riforma ha messo ora a disposizione dell’amministratore un utile strumento coercitivo al fine di ottenere dai condomini il rispetto delle norme del regolamento condominiale.
L’art. 70 disp. att. c.c. prevede infatti ora la possibilità per l’assemblea di “stabilire a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800”, nei confronti di coloro che violino i precetti del regolamento.
Ulteriore novità è rappresentata dall’adeguamento della somma erogabile: non più gli anacronistici euro 0,052 (le vecchie cento lire), ma una somma variabile fino ad euro 200 elevabile fino ad euro 800 in caso di recidiva. Maggiori informazioni