Ma quanto dura in carica l’Amministratore ? Tra Cass. Civ. 14039/2025 e Cass. Civ. 424/2026
La domanda, da quando è entrata in vigore la L. 220/2012 di riforma del condominio, è annosa: quanto dura in carica l’amministratore ?
L’art. 1129 c.c. novellato (nell’ormai lontano 2012) recita infatti, come ormai sappiamo a memoria, che “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata“.
Da allora si sono susseguite varie interpretazioni: l’amministratore dura in carica due anni; dopo il secondo anno, in assenza di quorum si rinnova automaticamente di un altro anno senza limiti; dopo il secondo anno, decade.
Finalmente nel Maggio 2025 viene pubblicata la Sentenza Cass. Civ. 14039/2025 che sembrava chiarire ogni dubbio: alla fine del secondo anno, in assenza di valida delibera di conferma, l’amministratore decade automaticamente da tutte le sue funzioni, dovendo esclusivamente compiere atti urgenti per non pregiudicare il condominio, ma senza diritto a compenso.
E per la Corte è così tanto decaduto dall’incarico che non è nemmeno possibile agire giudizialmente per la revoca, proprio perchè non più in carica.
Si legge infatti in motivazione che “In base all’art. 1129 comma 10 c.c., decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico, l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza, l’art. 1129 comma 8 c.c. prescrive che l’amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condominio e ai condomini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.
3.2. La drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condomini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l’interesse a chiedere la revoca dell’amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato dall’art. 1129 comma 11 c.c.“.
Sembrava finalmente risolto il dibattito, quando il 06.01.2026 viene pubblicata la Sentenza Cass. Civ. 424/2026, la cui camera di consiglio, per il vero, è antecedente a quella della sentenza n. 14039/2025.
La Cass. Civ. 424/2026 si pone in netto – anche se inconsapevole – contrasto con il principio enunciato da Cass. 14039/2025 ed arriva alla conclusione che l’amministratore al termine del secondo anno, in assenza di valida delibera di rinnovo, rimane in carica in regime di prorogatio, mantenendo tuttavia tutte le attribuzioni attribuitegli per legge dall’art. 1130 c.c.
In motivazione infatti viene illustrato che “Questa Corte ha precisato – e poi costantemente ribadito – che all’amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario, permangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni proprie dell’amministratore di condominio, come indicate nell’art. 1130 cod. civ.; questa cosiddetta prorogatio dei poteri non è né limitata al tempo strettamente necessario alla fase di trapasso dal vecchio al nuovo amministratore, né circoscritta alle facoltà e funzioni proprie di una gestione interinale, correlata alla finalità di assicurare il detto trapasso, perché quelle funzioni che il codice civile elenca al suindicato art. 1130 sono selezionate dallo stesso legislatore quali essenziali ed imprescindibili per la vita normale ed ordinaria del condominio stesso: è, dunque, proprio nella esigenza di assicurare l’adempimento, senza soluzione di continuità, di queste attribuzioni che l’istituto della prorogatio dei poteri è stata ritenuta applicabile anche alla carica di amministratore di condominio. E se, come non si può negare, anche nel periodo di cosiddetta gestione interinale, l’amministratore, decaduto o dimissionario, deve, in forza della prorogatio dei poteri, provvedere ai compiti assegnatigli per legge, ne consegue che lo stesso deve poter disporre dei mezzi finanziari necessari e, quindi, deve predisporre il preventivo delle spese occorrenti e farlo approvare dall’assemblea dei condomini, con la relativa ripartizione tra questi ultimi, per provvedere, poi, alla riscossione, ai sensi di legge, dei contributi così ripartiti“.
Una decisione che lascia francamente perplessi, obbligando di fatto l’amministratiore a rimanere sostanzialmente in carica con pieni poteri, doveri e responsabilità, ma senza diritto a compenso.
La revoca anticipata senza giusta causa dell’amministratore comporta il risarcimento del danno.
Commento a Cass. Civ. 7874/2021 di Avv. Matteo Carcereri
Importante novità dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 7874/2021 che non mancherà di destare perplessità.
Quello che lega l’ammnustratore ai condomini è un rapporto di mandato a titolo oneroso, soggetto quindi non tanto alla disciplina dell’art. 2237 c.c. in tema di recesso del cliente dal contratto d’opera di prestazione intellettuale, quanto alla previsione dell’art. 1725 c.c. che statuisce espressamente che “La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato( o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa“.
Ne consegue che se è pur vero che l’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo (art. 1129, X comma, c.c.), è altrettanto vero che il mandato dell’amministratore dura un anno (“e si intende rinnovato per egual periodo”).
La revoca anticipata senza giusta causa comporta quindi non solo il diritto dell’amministratore a percepire il compenso anche per il periodo residuo di durata del mandato, ma anche il diritto all’ulteriore risarcimento del danno che comuqnue va provato.
La Corte precisa che la giusta causa può coincidere indicativamente con quelle previste per la revoca giudiziale.
Scarica qui il testo integrale della sentenza Cass. Civ. 7874/2021