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DiAvv. Matteo Carcereri

L’impegno all’eliminazione del vizio di costruzione fa sorgere una autonoma obbligazione di garanzia

Trib. Verona Sentenza n. 375/2019 dott. Lanni

In una causa patrocinata dal nostro Studio, il condominio ed alcuni condomini, dopo aver promosso procedura di ATP che accertava la presenza di infiltrazioni nei piani interrati adibiti a box, conveniva in giudizio la società costruttrice venditrice, sia ai sensi dell’art. 1669 c.c. (garanzia extracontrattuale per gravi difetti dell’opera), sia in forza di un duplice impegno all’eliminazione di tali difetti assunto in sede di assemblea condominiale e poi ribadito a mezzo PEC da parte della società costruttrice e venditrice delle unità site in condominio.
Gli attori convenivano inoltre in giudizio con azione revocatoria ex art. 2901 c.c. altra società cui la venditrice, dopo la procedura di ATP aveva alienato in blocco, gli ultimi 8 garage rimasti invenduti, ossia gli unici immobili costituenti il patrimonio della convenuta principale.
La sentenza in commento è interessante sia sotto il profilo della tutela dei diritti dei condomini/acquirenti, sia sotto il profilo dell’esame della sussistenza dei presupposti dell’azione revocatoria.
Quanto al primo profilo il Tribunale conferma infatti alcuni principi già cristallizzati da pronunce di legittimità ed in particolare:
a) L’esplicito impegno all’eliminazione del vizio/difetto costituisce una specifica obbligazione negoziale di natura autonoma e che quindi prescinde dalla garanzia per vizi tipica del contratto di compravendita e determina l’esposizione del venditore stesso ad una responsabilità contrattuale soggetta alla prescrizione ordinaria decennale e quindi svincolata dai termini di prescrizione e decadenza previsti per i contratti di compravendita e di appalto. In tal senso si erano in precedenza espresse Cass. Civ. 19702/2012 Cass. Civ. 13613/2013; Cass. Civ. 25541/2015; Cass. Civ. 8026/2004; Trib. Padova 05.05.2016; Trib. Padova 11.09.2014 e Trib. Trento, 10.06.2014 affermando che l’impegno all’eliminazione del vizio/difetto “….costituisce fonte di un’autonoma obbligazione di “facere”, la quale si affianca all’originaria obbligazione di garanzia, senza estinguerla, a meno di uno specifico accordo novativo, e rimane, pertanto, soggetto non ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella garanzia, ma all’ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l’inadempimento contrattuale”;
b) L’applicabilità della tutela prevista dall’art. 1669 c.c.  “in ragione della qualificazione giurisprudenziale delle infiltrazioni di umidità quali gravi difetti di costruzione” e ciò anche nel solco di quanto affermato dalla Cass. n. 27315/2017;
c) L’ammissibilità dell’azione extracontrattuale prevista appunto dall’art. 1669 c.c. per gli acquirenti nei confronti del proprietario-costruttore.

Quanto all’azione revocatoria (relativa al precipitoso atto di compravendita con cui la costruttrice-venditrice si era spogliata degli unici beni immobili rimasti in proprietà pochi giorni dopo la delibera condominiale che autorizzava l’azione in giudizio) esercitata dagli attori nei confronti sia della venditrice che della neo-costituita società acquirente rappresentata dal figlio del legale rappresentante della prima, il Tribunale rileva inoltre che:
a) Circa il presupposto oggettivo “… è notorio il fatto che i beni più facilmente aggredibili nel patrimonio del debitore siano i beni immobili, con la conseguenza che la relativa alienazione integra sempre una variazione quantitativa e qualitativa del patrimonio, idonea a configurare il “pregiudizio” richiesto dall’art. 2901 c.c. (Cass. n. 1896/12); -) questa stessa circostanza consente ravvisare il presupposto soggettivo dell’azione revocatoria in riferimento sia al debitore sia al terzo, atteso che “nel caso in cui il debitore disponga del suo patrimonio mediante vendita contestuale di una pluralità di beni, devono ritenersi “in re ipsa” l’esistenza e la consapevolezza (sua e dei terzi acquirenti) del pregiudizio patrimoniale che tali atti arrecano alle ragioni del creditore” (v. Cass. n. 18034/13);
b) Quanto al profilo soggettivo l’azione revocatoria nel caso di specie è ulteriormente avvalorata dalla circostanza che i legali rappresentanti delle due società rispettivamente venditrice e acquirente fossero padre e figlio e che questi fosse a piena conoscenza delle ragioni di credito del condominio attoreo avendo personalmente partecipato alle assemblee ed avendo intrattenuto rapporti diretti con l’amministratrice del complesso condominiale.
Vi è da sottolineare come anche il solo rapporto di parentela (addirittura padre/figlio nel caso di specie) era già stato ritenuto circostanza sufficiente a provare la scientia damni e consilium fraudis idonei a giustificare l’azione revocatoria (Cass. Civ., Sez. III, 13447/13; Trib. Padova Sez. II, 26-05-2014; C. App. Roma Sez. II Sent., 20-04-2009; Cass. civ. 2748/2005).
Avv. Matteo Carcereri

DiAvv. Matteo Carcereri

Anche le crepe sull’intonaco possono costituire grave vizio ex art. 1669 c.c. . Cass. Civ. 10048/2018

La Corte di Cassazione, in metito all’applaicabolità dell’art. 1669 c.c. (gravi difetti) ha ribadito, nel solco della pronuncia  delle SS.UU. 7756/2017,   che gli stessi possono essere costituiti ancheda quelli relativi a parti secondarie e accessorie, purché idonei a compromettere la piena utilizzazione e funzionalità dell’opera stessa.

La Cassazione ha infatti affermato che anche le cavillature e fessurazioni in facciata, se estese e diffuse, costiuiscono grave difetto ai sensi dell’art. 1669 c.c. con conseguente garanzia decennale e termine per la denuncia di un anno oltre ad ulteriore anno dalla data di denuncia per l’esercizio dell’azione.

Con tale pronuncia la Cassazione ha rovesciato il precedente orientamento di legittimità che riteneva che detti vizi/difetti afferissero alla sola sfera della lesione del decoro e non incidessero sulla funzionalità dell’immobile, con conseguente applicabilità della sola garanzia biennale prevista dall’art. 1667 c.c. con coseguenti più brevi termini di denuncia, azione e diversa legittimazione attiva.

DiAvv. Matteo Carcereri

Cass. Civ. Sez. Unite n. 7756/2017 la disciplina ex art. 1669 c.c. si applica anche alle ristrutturazioni

Le Sezioni Unite con la pronuncia Cass. civ. Sez. Unite, 27-03-2017, n. 7756 hanno risolto il contrasto giurisprudenziale sorto tra le sezioni semplici, relativo all’applicabilità o meno della disciplina di cui all’art. 1669 c.c. in tema di gravi difetti nell’appalto, anche agli interventi di ristrutturazione e non solo di costruzione ex novo.

Le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto fornendo parere positivo all’applicabilità della disciplina dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. – e quindi in primo luogo della garanzia decennale ivi prevista – anche gli interventi di ristrutturazione edilizia e comunque, in genere, a tutti quegli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo. Maggiori informazioni