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LA PROPOSTA ILLUSTRATA DI RIFORMA DEL CONDOMINIO PRESENTATA AL SENATO D.D.L. 1816 SENATORE TOSATO

Da un’iniziativa del Presidente di ANACI Verona, dott. Michele Ischia, parte la nascita dell’attuale Disegno di Legge 1816 di Riforma del Condominio, presentato al Senato in  data 24 Febbraio 2026 dal primo firmatario Senatore On. Paolo Tosato ed assegnato alla 2ª Commissione permanente (Giustizia) in sede redigente nella seduta n. 400 del 18 marzo 2026.  

L’iniziativa parte da lontano, quando grazie alla cooperazione tra il dott. Michele Ischia e l’avv. Matteo Carcereri, Direttore del Centro Studi di ANACI Verona, si sono illustrate nel convegno del 31 Maggio 2024, le “Proposte di Riforma del Condominio di ANACI Verona e dei suoi Associati”, primo embrione dell’attuale Disegno di Legge.

L’analisi e le migliorie del testo sono poi proseguite in silenzio, mediante proficui confronti, in particolare con gli On. Paolo Tosato ed Erika Stefani, fino a dover venire con urgenza nuovamente illustrate nell’importante convegno del 20 Gennaio 2026, “Cinquanta Sfumature di Condominio”, organizzato da A.N.F. Verona in collaborazione con ANACI Verona, nella prestigiosa sede dell’Accademia di Agricoltura, Scienze e Lettere di Verona.

L’urgenza della nuova presentazione era dettata dalla necessità di proporre immediatamente una auspicabilmente valida alternativa al c.d. “D.D.L. Gardini” (A.C. 2692 presentato alla Camera dei Deputati an Dicembre 2025), che tante critiche ha suscitato tra gli operatori del settore.

Con il D.D.L. 1816, non si è voluto stravolgere l’attuale normativa, ma si sono intese apportare modifiche alla disciplina del condominio di edifici al fine di risolvere quelle zone grigie ancora rimaste nonostante siano ormai trascorsi quasi tredici anni dall’entrata in vigore della L. 220/2012 e foriere di contenziosi anche giudiziali.

Il Disegno di Legge, di cui primo firmatario è il Senatore On. Paolo Tosato, è frutto dell’esperienza in campo amministrativo e legale del dott. Michele Ischia, Presidente della sezione Provinciale ANACI di Verona e dell’Avv. Matteo Carcereri, Direttore del Centro Studi ANACI Verona.

Unitamente al Senatore On. TOSATO, che ringraziamo per aver accolto in maniera efficiente e puntuale le esigenze degli operatori del settore, il testo è stato poi condiviso con i Senatori On. STEFANI, BERGESIO, BIZZOTTO, CANTÙ, DREOSTO e MINASI, il cui contributo è stato prezioso ed indispensabile per forma e contenuto.

Rispetto ai primi commenti pervenuti sui portali di settore, preme illustrare articolo per articolo il contenuto  e le finalità del Disegno di Legge.

Art. 1 – Trasparenza contabile e durata in carica dell’Amministratore tra le novità più rilevanti

• Durata dell’incarico ad amministrare: viene sostituita la precedente previsione (“l’Amministratore dura un carico un anno e si intende rinnovato per egual periodo”) che tanti contrasti giurisprudenziali ha generato. La proposta di riforma prevede ora che – ferma la durata annuale dell’incarico – il rinnovo sia automatico fino a revoca o dimissioni. La norma proposta è uno dei punti cruciali della riforma, attese le ultime tre contrastanti pronunce della Corte di Cassazione, pubblicate nell’arco di pochi mesi (ass. Civ. 14039/2025,  Cass. Civ. 424/2026 e infine Cass. Civ. 7247/2026).

• Nomina giudiziale: l’amministratore dimissionario potrà chiedere la nomina giudiziale di altro amministratore, in caso di inerzia dell’assemblea, anche quando i condomini siano meno di otto; attualmente infatti, quando i condomini sono meno di otto, la nomina giudiziale non è possibile e l’amministratore dimissionario, sia pur con più o meno limitati poteri, rimane il legale rappresentante del Condominio.

• Pubblicazione Estratti Conto online: è previsto l’obbligo per l’amministratore di pubblicare online, a pena di revoca giudiziale, in apposita area riservata ai condomini, entro trenta giorni dalla scadenza di ogni trimestre, l’estratto del conto corrente condominiale relativo al trimestre appena concluso.

La norma è finalizzata a soddisfare esigenze di trasparenza contabile ed a consentire ai condomini un facile accesso alle informazioni bancarie, spesso negate anche dagli istituti di credito, nonostante alcune chiare pronunce degli ABF – Arbitrati Bancari Finanziari.

La norma risponde alla precedente proposta di riforma che prevedeva l’obbligo di nomina di un revisore contabile con conseguenti costi a carico dei condomini.

• Passaggio di consegne: viene finalmente previsto un preciso termine (trenta giorni dalla nomina del nuovo amministratore) per curare l’adempimento del passaggio delle consegne, ossia della trasmissione all’amministratore entrante di tutta la documentazione condominiale. In caso di ritardo nella consegna, l’amministratore uscente avrà comunque diritto a compenso solo per un dodicesimo dell’ultimo compenso approvato dall’assemblea e nulla più. La norma mira a disciplinare e velocizzare, nell’interesse del Condominio, il passaggio di consegne tra amministratore uscente ed amministratore entrante consentendo di fatto a quest’ultimo di poter concretamente gestire fin da subito il Condominio.

• Esonero da responsabilità dell’amministratore in caso di morosità dei condomini: la norma mira ad esonerare da responsabilità civili, penali ed amministrative l’amministratore che, pur avendo adempiuto ai propri obblighi di attivarsi per il recupero, anche giudiziale, delle spese condominiali, non possa correttamente assolvere al proprio mandato a causa della morosità dei condomini.
• Obbligatorietà della specificazione analitica del compenso a pena di annullabilità: l’amministratore all’atto dell’accettazione della propria nomina dovrà comunque presentare il proprio preventivo analitico, ma non più a pena di nullità della nomina stessa ma di semplice annullabilità. Per i successivi eventuali rinnovi, tale compenso di intende confermato fino a nuova diversa delibera.

L’attuale normativa, prevedendo la sanzione della nullità sia della prima nomina che dei successivi rinnovi, consente infatti al condomino in contrasto con l’amministratore, di impugnare delibere di nomina risalenti addirittura ad annualità precedenti con consuntivazioni approvate e non impugnate e con implicita ratifica dell’operato e del compenso dell’amministratore. L’impugnazione della delibera per la declaratoria di nullità della nomina, si risolve quindi spesso in un aggravio di spese per il Condominio (soggetto legittimato passivo nelle cause di impugnazione) e può comportare serie conseguenze circa la validità di atti compiuti dall’amministratore nell’interesse del Condominio.

La proposta di riforma prevede ora invece che l’impugnazione sia possibile solo entro il termine di trenta giorni dalla conoscenza del verbale di nomina, con ciò garantendo maggior stabilità al Condominio.

Art. 2 – Quorum semplificati per l’adozione di delibere di interventi obbligatori per legge in tema di sicurezza

Intervenendo sull’art. 1136 c.c. si riduce ad 1/3 dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio il quorum sufficiente per l’adozione di delibere relative ad interventi obbligatori per legge in tema di sicurezza degli edifici e dei relative impianti comuni.

Tale norma – che si riferisce ai soli interventi obbligatori per legge – non va quindi ad interferire con l’art. 1120, II comma, n. 1, c.c., che prevede un diverso e maggiore quorum per quelle innovazioni (non obbligatorie per legge, ma solo facoltative) volte a migliorare la sicurezza e salubrità degli edifice e degli impianti.

La norma risponde all’esigenza di facilitare l’adozione di delibere di interventi obbligatori, spesso mai adottate a causa della difficoltà nel raggiungimento dei quorum, con negative conseguenze sulla sicurezza dei fabbricati e dei loro utenti.

Art. 3 – Obbligatorietà della polizza condominiale per perimento e responsabilità civile verso terzo

1. Nonostante per prassi sia largamente diffusa la pratica di assicurare l’edificio, molti condominii ancora sono sprovvisti di polizza.

Si è inteso ora rendere obbligatoria, nell’interesse dei condomini e dei terzi, la stipula di contratto assicurativo con massimale adeguato al valore dell’edificio, a garanzia dei rischi di perimento parziale o totale dell’edificio e della responsabilità civile.

Per gli edifici di nuova costruzione, soggetti alla disciplina di cui al D.Lgs. 122/2005 (che già prevede l’obbligo per il costruttore di consegnare la polizza decennale postuma a garanzia di  gravi difetti di costruzione, crolli o vizi del suolo) è possibile ipotizzare che le compagnie proporranno premi assicurativi più contenuti per i primi dieci anni dalla costruzione dell’edificio.

Art. 4 – Sospensione ai morosi dei servizi suscettibili di utilizzo separato e solidarietà triennale tra venditore e acquirente per le spese condominiali.

1. La sospensione dei servizi ai morosi: L’art. 63, III comma, disp. att. c.c. prevederebbe ora che l’amministratore possa sospendere ai condomini morosi per oltre un semestre, anche sulla base dello scadenziario delle rate previsto a bilancio preventivo, qualsiasi servizio (anche essenziale quindi) suscettibile di utilizzazione separata.

La norma attuale, come interpretata da alcuni Tribunali di merito, risultava priva di utilità pratica, posto che veniva comunque vietata la sospensione dei servizi essenziali quali ad esempio la fornitura idrica ed il servizio di riscaldamento/raffrescamento centralizzato.

Ciò poteva comportare che a causa della morosità di qualche condomino, il fornitore potesse invece sospendere la fornitura all’intero condominio, cin grave pregiudizio quindi per i condomini in regola con i pagamenti.

• Esteso il periodo di solidarietà tra acquirente e venditore: viene proposta la modifica che del V comma dell’art. 63, disp. att. c.c. estendendo il periodo di solidarietà dell’acquirente rispetto agli eventuali debiti residui per spese condominiali del venditore, all’esercizio in corso al momento del rogito ed ai due esercizi precedenti (non più quindi solo l’esercizio precedente).

A tutela dell’acquirente viene previsto l’obbligo per il Notaio, previamente alla stipula dell’atto di compravendita, di acquisire una dichiarazione dell’amministratore attestante l’eventuale morosità residua relativa ai due esercizi precedenti.

L’acquirente potrà eventualmente tutelarsi già in sede di contratto preliminare, prevedendo di poter ridurre il prezzo di acquisto al rogito dell’importo equivalente all’eventuale morosità residua che verrebbe ereditata dal venditore.

Art. 5 – Supercondominio: eccezione al divieto di conferimento di deleghe all’amministratore.

1. Delega all’amministratore alle assemblee di supercondominio: rimane fermo il divieto di conferire all’amministratore deleghe per la partecipazione alle assemblee, ma prevedendo una eccezione per le assemblee dei c.d. supercondominii.

Non si vede infatti quale valido motivo debba vietare ad un amministratore già nominato dai condomini, di rappresentarli alle assemblee di supercondominio nei casi previsti dell’art. 67 disp. att. c.c.

Art. 6 – Erogazione di sanzioni per violazione del regolamento di condominio

1. Sanzioni: Viene chiarito all’art. 70 disp. att. c.c. che il condomino è il soggetto legittimato passivo delle sanzioni irrogate dall’assemblea per le infrazioni al regolamento di condominio, anche se commesse da chiunque abbia in uso il bene, anche a titolo di ospitalità.

La norma mira a mitigare in particolare i negativi effetti delle locazioni turistiche e similari, laddove spesso l’ospite non conosce il regolamento o comunque lo ignora.

Sarà quindi responsabilità, onere ed interesse del condomino-locatore, accertarsi della conoscenza del regolamento da parte dei propri ospiti a qualsiasi titolo.

La norma attuale, priva di una puntuale specificazione, ha spesso portato interpretazioni contrastanti circa la legittimazione passiva del condomino per infrazioni non commesse dallo stesso.

Art. 7 – Anche l’amministratore-condomino deve avere i requisiti per amministrare

• Requisiti necessari per tutti: l’attuale formulazione dell’art. 71 bis disp. att. c.c. prevede che laddove l’amministratore sia anche un condomino, non sia soggetto agli obblighi di aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e di aver frequentato un corso di formazione iniziale e di svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

La norma quindi consente anche a soggetti privi di professionalità e di aggiornamento, di poter gestire edifici anche di grandi dimensioni, per il solo fatto di esserne condomini.

Nell’ottica quindi di rendere sempre più professionale l’ormai complesso mestiere di amministratore, si è proposto di abrogare tale eccezione, prevedendo quindi come necessari per qualunque soggetto, i requisiti previsti dall’art. 71 bis disp. att. c.c.

• Certificazione UNI per gestione di grandi complessi: sempre nell’ottica di una maggior professionalità, si è proposto di prevedere l’obbligo di conseguimenti della Certificazione UNI 10801:2024 per poter amministrare edifici di oltre cinquanta unità immobiliari o con bilanci annuali superiori ad euro centomila.

Art. 8 – Anche il conduttore paga il servizio di riscaldamento

• Viene integrato l’art. 10, I comma, della L. 392/78 che prevede diritto di voto in capo al conduttore, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, prevedendo che quindi anche il conduttore stesso risponda in solido con il locatore nel pagamento delle spese per tali servizi, garantendo così una duplice garanzia di riscossione a favore del condominio.

Art. 9 – Spese condominiali riconosciute in prededuzione anche nelle procedure di espropriazione individuale.

• Al pari di quanto previsto nelle procedure concorsuali, si propone di riconoscere che anche nelle procedure di espropriazione immobiliare individuali, le spese condominiali generatesi dopo l’apertura della procedura, vengano riconosciute in prededuzione, ossia siano tra le prime ad essere rimborsate una volta realizzata la vendita in sede di distribuzione del relativo ricavato.

Si deve riconoscere infatti che le spese condominiali – al pari appunto di quanto da sempre di riconosce nelle procedure concorsuali – siano necessarie alla conservazione dell’immobile e delle parti comuni, contribuendo così ad una fruttuosa vendita nell’interesse di tutti i creditori.

Unitamente alla proposta di riforma di cui all’art. 4, relativa al triennio di solidarietà nel pagamento delle spese tra venditore ed acquirente, la norma in commento mira a tutelare il condominio e i suoi condomini, in particolare nelle lunghe procedure di esecuzione immobiliare.

Con l’attuale normativa che prevede una solidarietà solo per l’esercizio in corso al momento della vendita (o del decreto di trasferimento) e per l’esercizio precedente, accade sovente che rimangano “scoperte” le morosità degli esercizi ancora precedenti, morosità che, quasi inevitabilmente, finiscono per ricadere sui condomini virtuosi.

Art. 10 – Detraibilità del compenso dell’amministratore.

• Viene infine riconosciuta la detraibilità, con aliquota del 19%, della quota di compenso dell’amministratore pagata dal contribuente, in relazione all’unità immobiliare adibita ad abitazione principale per un importo non superiore ad euro 500,00 per ciascun periodo di imposta.

Al seguente link è possibile scaricare il testo del Disegno di Legge 1816