Superbonus: il termine del 31.12.2023 si avvicina. Quali soluzioni per i cantieri in difficoltà? Il risarcimento del danno secondo il Tribunale di Frosinone n. 1080/2023
Sono moltissimi i condominii con cantieri Superbonus in Italia non ancora ultimati o, peggio ancora, fermi per i problemi finanziari dell’appaltatore/general contractor.
Come noto per poter beneficiare dell’aliquota massima di detraibilità nella misura del 110%, le spese – salvo auspicate proroghe dell’ultima ora – devono essere sostenute entro il termine del 31.12.2023, poichè quelle sostenute nel 2024 beneficeranno dell’aliquota del 70% per scendere al 65% nel 2025.
Gli interventi inoltre devono per forza essere ultimati (entro il 31.12.2025) per non incorrere nel rischio di ripresa da parte dell’Agenzia delle Entrate, dei crediti medio tempore erogati.
Quali possibili soluzioni si prospettano quindi per i committenti/condominii ?
1.La soluzione giudiziale:
Laddove il contratto d’appalto contenga clausole che consentano la risoluzione per inadempimento in caso di mancato rispetto del termine del 31.12.2023, sarà possibile agire giudizialmente per il risarcimento del danno.
Il danno può essere molteplice.
a) vi è il danno da perdita di chance, consistente nella minore aliquota di detraibilità delle spese sostenute che -salvo proroghe dell’ultima ora – dal 01.01.2024, scenderà da 110% a 70%, residuando la differenza non detraibile a carico del committente.
La recente pronuncia del Tribunale di Frosinone, n. 1080 del 02.11.2023, ha quantificato il danno, proprio nei maggiori costi risultanti in capo al condominio generati proprio dalla differenza di aliquota.
b) Analogo criterio valga anche per le connesse spese tecnico-professionali, parimenti detraibili al 70% nel 2024 (ed al 65% nel 2025) e costituenti ulteriore voce di danno.
c) vanno considerati poi eventuali danni materiali all’immobile in caso di lavori non conclusi, rinvenibili nei costi di ripristino. Si pensi ad esempio ad un cantiere “sismabonus” che si sia “arenato” dopo le prime demolizioni: l’immobile si troverebbe in stato peggiore di quello in cui versava prima dell’inizio dei lavori, generando così ora costi di ripristino.
Oltre alla soluzione giudiziale, ossia quella di convenire in giudizio l’appaltatore per eventuale inadempimento contrattuale e conseguente risarcimento del danno subito e subendo, la circolare dell’Agenzia delle Entrare n.13/E del 13.06.2023, fornisce lo spunto per soluzioni meno traumatiche.
2. Le varianti alla CILAS ed il cambio del General Contractor
a) La riduzione degli interventi: laddove i lavori siano in fase avanzata, e venga comunque garantito il requisito minimo del guadagno di almeno due classi di efficienza energetica con la prvisione di almeno un intervento “trainante”, è possibile ridurre i lavori previsti, eliminando quelli non strettamente necessari, mediante una variante alla CILAS, per consentire così di terminare i lavori entro il 31.12.2023. In tal modo è scongiurata la necessità di provvedere al pagamento di quella parte di prezzo (30%) che nel 2024 non sarà più detraibile.
La Circolare 13/E ha infatti chiarito che:
L’articolo 2-bis del d.l. n. 11 del 2023 reca una disposizione di interpretazione autentica secondo la quale la presentazione di un progetto in variante alla CILA, o al diverso titolo abilitativo richiesto in ragione della tipologia di intervento edilizio da eseguire, non rileva ai fini del rispetto dei termini previsti dall’articolo 1, comma 894, della legge di bilancio 2023. Con riguardo agli interventi su parti comuni di proprietà condominiale, non rileva, agli stessi fini, l’eventuale nuova deliberazione assembleare di approvazione della suddetta variante. In altri termini, ai fini dell’individuazione della disciplina applicabile per gli interventi agevolabili di cui al primo periodo del comma 8-bis dell’articolo 119 occorre fare riferimento alla data di presentazione della originaria CILA di cui al comma 13-ter del medesimo articolo 119, o del diverso titolo abilitativo in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, e, in caso di interventi condominiali, alla data della prima delibera di esecuzione dei lavori....
Al riguardo, si evidenzia, inoltre, che il comma 13-quinquies dell’articolo 119 del Decreto Rilancio prevede che, in caso di varianti in corso d’opera, queste possano essere comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Qualora con riferimento agli interventi trainanti siano rispettate le condizioni previste dall’articolo 1, comma 894, lettere da a) a d), della legge di bilancio 2023, il Superbonus spetta con la medesima aliquota anche per le spese sostenute per gli interventi trainati effettuati sulle parti comuni dell’edificio nonché per quelli effettuati sulle singole unità immobiliari.
b) Il cambio del General Contractor: laddove il problema risieda nelle difficoltà finanziarie del General Contractor, non più in grado di sostenere spese per forniture e subappalti, sempre la Circolare 13/E chiarisce che una delibera di incarico a nuovo appaltatore non inficia la possibilità di beneficiare dell’aliquota massima di detraibilità, sempre ove ne sussistano gli altri presupposti.
La Circolare chiarisce infatti che “costituiscono varianti alla CILA, che non rilevano ai fini del rispetto dei termini previsti dall’articolo 1, comma 894, della legge di bilancio 2023, non solo le modifiche o integrazioni del progetto iniziale ma anche la variazione dell’impresa incaricata dei lavori o del committente degli stessi, nonché la previsione della realizzazione di interventi trainanti e trainati rientranti nel Superbonus, non previsti nella CILA presentata ad inizio dei lavori“.
Con il consenso quindi delle tre parti interessate, è possibile sottoscrivere un accordo trilaterale con cui il quale il nuovo appaltatore si sostituisca a quello originario, rivestendo il condominio in tale accordo, la qualità di contraente “ceduto”.
Il nostro studio ha già assistito imprese, condominii e privati nella consulenza contrattualistica in tema di cessione di contratti “Superbonus”.
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Scarica qui il testo della Circolare 13/E dell’Agenzia delle Entrate del 13.06.2023
Le tre tipologie di tabelle millesimali. Cass. Civ. 29074/2023
La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 29074 del 19.10.2023, ha colto l’occasione per ricordare i principi sanciti dalla Cass. Civ. 7300/2010 in tema di tabelle millesimali e della oossbilità di loro revisione.
La Corte riepiloga che si possono individuare tre tipolgie di tabelle millesimali:
1) le tabelle convenzionali c.d. “pure”, caratterizzate dall’accordo con il quale “i condomini, nell’esercizio della loro autonomia”, dichiarano espressamente “di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dall’art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, u.p.”: in questo caso, “la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.“;
2) le tabelle convenzionali c.d. “dichiarative”, che si differenziano dalle prime perché, “tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendono… non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima)”: in detta ipotesi, “la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore, il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 c.c. e segg., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito”;
3) le tabelle c.d. “assembleari”, cioè adottate dall’organo collegiale del condominio con la maggioranza qualificata all’uopo richiesta, le quali risultano “pacificamente soggette al procedimento di revisione di cui al più volte menzionato art. 69”.
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Cass. Civ. 9388/2023: nulla la delibera sui lavori straordinari senza fondo speciale
La Cassazione torna sull’obbligatorietà del fondo speciale ex art. 1135 n. 4 c.c.
In tema di delibere di manutenzioni straordinarie o innovazioni, l’art. 1135 n. 4 c.c. prevede l’obbligatorietà della preventiva costituzione del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti“.
Ecco quindi che diventa molto importante – contrariamente a quanto avviene nella prassi nella maggioranza dei casi – munirsi preventivamente di copia del contratto d’appalto per comprendere quali pagamenti siano dovuti in base agli eventuali stati di avanzamento dei lavori (S.A.L.).
Solo così potrà essere correttamente costituito – e verbalizzato coerentemente – il fondo speciale previsto dalla norma.
La ratio è chiaramente quella di precostituire il fondo necessario al pagamento dei lavori straordinari: ciò al fine di tutelare i condomini virtuosi in regola con i pagamenti, dal rischio di dover sostenere anche la quota parte di spesa non pagata dai condomini morosi, in forza di quanto previsto dall’art. 63, II comma, disp. att. c.c., che prevede una solidarietà nei debiti condominiali, sia pur sussidiaria.
La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 9833 del 05.04.2023, ha così dichiarato nulla (nullità rilevabile d’ufficio, come nel caso di specie, anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo) la delibera con cui l’assemblea aveva approvato lavori straordinari per euro 487.000,00, prevedendo uno scadenziario delle rate che – in causa – il condominio non ha dimostrato essere conforme alle scansioni dei pagamenti previsti dal contratto d’appalto.
Scarica il testo integrale della Cass. Civ. 9388/2023
Condominio: rischi, obblighi e responsabilità tra evoluzioni normative e superbonus 110% – Eventi DAS Difesa Legale con l’avv. Matteo Carcereri
L’avv. Matteo Carcereri, ha partecipato all’evento in diretta streaming del 16.03.2022, organizzato da DAS Difesa Legale, per parlare di superbonus con gli operatori del settore nel ciclo di eventi “La parola agli esperti”.
L’intera puntata è visibile qui
Il Superbonus prevale sulla tutela della proprietà privata
Secondo il Tribunale di Milano (ordinanza cautelare del 13.08.2021 con cui è stata rigettata la richiesta sospensiova della delibera impugnata) è naturale che gli iterventi di coibentazione sulle faccciate (c.d. Cappotto termico) riverbirino i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, come ad esempio la superficie dei balconi o dei giardini privati, senza che ciò possa ritenersi quale lesione della proprietà esclusiva.
Ciò anche in funzione del necessario contemperamento di interessi già invocato dalla Suprema Corte (Cass.7938/2017) che deve ispirarsi al principio della solidarietà condominiale.
In buona sostanza l’interesse comune alla coibentazione dell’edificio nonchè l’interesse pubblico della tutela dell’ambiente mediante il contenimento del consumi energetici, prevale sull’interesse egoistico del condomino a non vedere compromessi dall’occupazione da parte del cappotto di pochi centimetri di superficie del balcone.
Su una questione analoga si era invece pronunciato in senso contrario il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020 con cui era stata dichiarata nulla la delibera di installazione di cappotto termico che andasse a restringere la priprietà esclusiva.
La revoca anticipata senza giusta causa dell’amministratore comporta il risarcimento del danno.
Commento a Cass. Civ. 7874/2021 di Avv. Matteo Carcereri
Importante novità dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 7874/2021 che non mancherà di destare perplessità.
Quello che lega l’ammnustratore ai condomini è un rapporto di mandato a titolo oneroso, soggetto quindi non tanto alla disciplina dell’art. 2237 c.c. in tema di recesso del cliente dal contratto d’opera di prestazione intellettuale, quanto alla previsione dell’art. 1725 c.c. che statuisce espressamente che “La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato( o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa“.
Ne consegue che se è pur vero che l’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo (art. 1129, X comma, c.c.), è altrettanto vero che il mandato dell’amministratore dura un anno (“e si intende rinnovato per egual periodo”).
La revoca anticipata senza giusta causa comporta quindi non solo il diritto dell’amministratore a percepire il compenso anche per il periodo residuo di durata del mandato, ma anche il diritto all’ulteriore risarcimento del danno che comuqnue va provato.
La Corte precisa che la giusta causa può coincidere indicativamente con quelle previste per la revoca giudiziale.
Scarica qui il testo integrale della sentenza Cass. Civ. 7874/2021
Consulenza Superbonus 110%
Il Decreto Rilancio ha introdotto una inedita opportunità di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare usufruendo della possibilità di detrarre i costi in cinque anni nella misura del 110%.
In alternativa alla detrazione diretta, l’art. 121 consente al committente la possibilità di pagamento del prezzo d’appalto mediante le opzioni della cessione del credito fiscale o dello sconto in fattura.
A fronte di una così rilevante opportunità, il legislatore ha previsto una serie di requisiti per l’accesso all’agevolazione, introducendo inoltre gli adempimenti dell’asseverazione tecnica (relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, atta a certififcare il rispetto dei requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati) e della trasmissione telematica del visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai CAF.
Numerosi sono gli adempimenti da curare rispetto ad un contratto d’appalto tradizionale, per cui risulta di vitale importanza assicurare contrattualmente il rispetto dei requisiti, dei termini di esecuzione delle opere, l’imputazione di responsabilità in caso di mancato accesso all’agevolazione.
Il nostro studio ha già prestato consulenza contrattualistica in tema di superbonus a condominii, privati, general contractor, imprese e professionisti ed organizzato webinar per la principale associazione di categoria in abito di gestione immobiliare.
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Legittima l’installazione di ascensore privato su parte comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.
Commento a C. Appello Venezia n. 4260/2019 del 08.10.2019
Con la sentenza in commento, a definizione di una causa patrocinata dal nostro Studio, la Corte Lagunare ha confermato la validità di una delibera condominiale con cui veniva autorizzato un gruppo di condomini ad installare a propria cura e spese un elevatore nel giro scale condominiale, pur in assenza del quorum di metà del valore dell’edificio previsto dall’art. 1120, II comma c.c. e dall’art. 2 L. 13/1989. Maggiori informazioni
L’impegno all’eliminazione del vizio di costruzione fa sorgere una autonoma obbligazione di garanzia
Trib. Verona Sentenza n. 375/2019 dott. Lanni
In una causa patrocinata dal nostro Studio, il condominio ed alcuni condomini, dopo aver promosso procedura di ATP che accertava la presenza di infiltrazioni nei piani interrati adibiti a box, conveniva in giudizio la società costruttrice venditrice, sia ai sensi dell’art. 1669 c.c. (garanzia extracontrattuale per gravi difetti dell’opera), sia in forza di un duplice impegno all’eliminazione di tali difetti assunto in sede di assemblea condominiale e poi ribadito a mezzo PEC da parte della società costruttrice e venditrice delle unità site in condominio. Maggiori informazioni
Anche le crepe sull’intonaco possono costituire grave vizio ex art. 1669 c.c. . Cass. Civ. 10048/2018
La Corte di Cassazione, in metito all’applaicabolità dell’art. 1669 c.c. (gravi difetti) ha ribadito, nel solco della pronuncia delle SS.UU. 7756/2017, che gli stessi possono essere costituiti ancheda quelli relativi a parti secondarie e accessorie, purché idonei a compromettere la piena utilizzazione e funzionalità dell’opera stessa.
La Cassazione ha infatti affermato che anche le cavillature e fessurazioni in facciata, se estese e diffuse, costiuiscono grave difetto ai sensi dell’art. 1669 c.c. con conseguente garanzia decennale e termine per la denuncia di un anno oltre ad ulteriore anno dalla data di denuncia per l’esercizio dell’azione.
Con tale pronuncia la Cassazione ha rovesciato il precedente orientamento di legittimità che riteneva che detti vizi/difetti afferissero alla sola sfera della lesione del decoro e non incidessero sulla funzionalità dell’immobile, con conseguente applicabilità della sola garanzia biennale prevista dall’art. 1667 c.c. con coseguenti più brevi termini di denuncia, azione e diversa legittimazione attiva.
Nullità Urbanistica: la pronuncia delle SS.UU. 8230/2019
Le SS.UU. della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 8230/2019 del 22.03.2019, risolvono il contrasto creatosi in seno alle sezioni semplici circa la sanzione della nullità prevista per gli atti di compravendita di immobili in tutto o in parte abusivi. Maggiori informazioni
Garante Privacy e trasferimenti di proprietà in condominio: basta la dichiarazione del notaio
Il Garante Privacy con la newsletter del 30.10.2017 ha precisato che “Il condomino può dare notizia all’amministratore di condominio dell’avvenuto trasferimento di un diritto, come nel caso della compravendita di un’unità immobiliare, oltre che tramite la trasmissione della copia autentica dell’atto di cessione, anche mediante la c.d. dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante, purché essa risulti provvista di tutte le indicazioni utili all’amministratore ai fini della tenuta del registro dell’anagrafe condominiale. Maggiori informazioni
L’amministratore deve dimostrare le anticipazioni effettivamente sostenute Cass. 20137/2017
La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 20137/2017 torna sul tema delle anticipazioni sostenute personalmente dall’amministratore in favore della compagine condomoniale.
Non di rado accade infatti che, per sopperire a carenze di liquidità sul conto corrente condominiale, l’amministratore anticipi con sostanze proprie, le somme necessarie al fine di garantire la corretta erogazione dei servizi nell’interesse comune condominiale. Maggiori informazioni
Cass. Civ. Sez. Unite n. 7756/2017 la disciplina ex art. 1669 c.c. si applica anche alle ristrutturazioni
Le Sezioni Unite con la pronuncia Cass. civ. Sez. Unite, 27-03-2017, n. 7756 hanno risolto il contrasto giurisprudenziale sorto tra le sezioni semplici, relativo all’applicabilità o meno della disciplina di cui all’art. 1669 c.c. in tema di gravi difetti nell’appalto, anche agli interventi di ristrutturazione e non solo di costruzione ex novo.
Le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto fornendo parere positivo all’applicabilità della disciplina dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. – e quindi in primo luogo della garanzia decennale ivi prevista – anche gli interventi di ristrutturazione edilizia e comunque, in genere, a tutti quegli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo. Maggiori informazioni
Cass. Civ. 9558/2017: valida la locazione di immobile abusivo se il conduttore ne era a conoscenza
Con la pronuncia in esame la Corte di Cassazione è tornata su principi già affermati in precedenza secondo cui il carattere “abusivo” di una costruzione concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo e riverberare la condizioni giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982 ; Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982; id. Sez. 3, Sentenza n. 4228 del 28/04/1999; id. Sez. 3, Sentenza n. 19190 del 15/12/2003; id. Sez. 3, Sentenza n. 22312 del 24/10/2007; id. Sez. 3, Sentenza n. 12983 del 27/05/2010; vedi Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11964 del 16/05/2013);
Cassazione Civile, n. 8669/2017: nelle locazioni ad uso diverso, nulla la transazione tesa a mascherare l’aumento di canone
La Cassazione torna ad occuparsi della possibilità di provvedere mediante accordo transattivo raggiunto in corso di rapporto locatizio ad eludere le disposizioni di cui all’art. 79 L. 392/78.
Nel caso da cui trae spunto la sentenza in commento la parte locatrice aveva comunicato alla conduttrice una disdetta invalida (diniego di rinnovo alla prima scadenza) poiché “essendo priva dell’indicazione dell’attività che il locatore intendeva andare a svolgere nell’immobile in oggetto, doveva ritenersi generica, alla luce delle indicazioni della giurisprudenza di legittimità in ordine alla necessità che la disdetta si caratterizzi per la precisione del contenuto, senza limitarsi ad affermare che nell’immobile si intende svolgere un’attività non meglio specificata”.
Sulla scorta di ciò ritenendo quindi non operante la predetta disdetta, la Cassazione ha esaminato il successivo accordo transattivo raggiunto tra le parti in forza del quale a fronte della rinuncia della locatrice a far valere la disdetta, veniva previsto un sostanziale aumento del canone, ritenendolo nullo in quanto raggiunto in violazione del divieto di cui all’art. 32 L. 392/78 che come noto consente il solo “aggiornamento” del canone ma non il suo aumento.
La Cassazione, ha dapprima ricordato i precedenti arresti di legittimità che hanno affermato ad esempio, che “l’art. 79 cit., mentre mira ad evitare che, al momento della stipula del contratto, le parti eludano le norme imperative disposte dalla legge, non vieta che, al momento della cessazione del rapporto, esse addivengano ad una transazione sui relativi diritti (sentenza 10 giugno 2005, n. 12320, in materia di indennità per la perdita dell’avviamento commerciale; in argomento v. pure la sentenza 24 novembre 2007, n. 24458). Si è anche detto che l’art. 79 cit. non si estende agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che si trovi nel possesso del bene, per regolare le conseguenze di fatti sopravvenuti che incidono su situazioni patrimoniali disponibili (sentenze 31 gennaio 2006, n. 2148, e 17 maggio 2010, n. 11947). Così come si è riconosciuto che le parti possono definire in via transattiva la lite tra loro pendente sulla durata o altri aspetti dell’accordo (sentenza 25 febbraio 2008, n. 4714)”.
Nel caso di specie tuttavia la Corte di Cassazione ha escluso che la scrittura privata sottoscritta dalle parti potesse essere qualificata alla stregua di vera e propria transazione e ciò sulla base del fatto che comunque il diniego di rinnovo era inefficace e per cui non vi era alcuna “concessione” da parte della locatrice a fronte invece di un gravoso aumento di canone a carico della conduttrice. In sostanza la Corte ha ritenuto che con la scrittura privata in esame le parti non abbiano voluto un nuovo contratto ma semplicemente inteso proseguire il precedente semplicemente aumentandone il canone previsto contrattualmente e ciò quindi in violazione dell’espresso divieto previsto dall’art. 32 L. 392/78.
La Corte ha tuttavia ricordato comunque come invece “la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. canone a scaletta) è legittima a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale; ciò allo scopo di evitare che la suddetta clausola costituisca, appunto, un espediente per aggirare la norma imperativa di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32, circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d’acquisto della moneta (v. la sentenza 3 febbraio 2011, n. 2553, l’ordinanza 17 maggio 2011, n. 10834, nonchè la sentenza 28 luglio 2014, n. 17061, tutte in linea con una pacifica e risalente giurisprudenza ribadita, ancor più di recente, dalla sentenza 11 ottobre 2016, n. 20384)”.
Il recupero del credito per spese condominiali da parte dell’amministratore di condominio
Un efficace recupero del credito in condominio
Consigli pratici per l’amministratore – I parte
Con la Riforma del condominio è stato ora dato all’amministratore un termine preciso entro il quale agire per il recupero delle spese condominiali.
Il nuovo art. 1129, IX comma, c.c. prevede ora che “salva espressa dispensa dell’assemblea l’amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.
Ciò sta a significare per l’amministratore l’obbligo di attivarsi non semplicemente mediante diffida di pagamento ma giudizialmente, proprio poiché la norma richiama espressamente l’ingiunzione prevista dall’art. 63 disp. att. c.c. che viene concessa dal Giudice come immediatamente esecutiva, nonostante opposizione.
1. La necessità dell’approvazione del riparto – Per la concessione della clausola di immediata esecutività del decreto ingiuntivo, l’art. 63 disp.att. c.c. fa espresso riferimento allo “stato di ripartizione approvato dall’assemblea”.
Il passaggio delle consegne dopo la Riforma del Condominio
L’art. 1129 c.c. è stato profondamente modificato dalla Legge di Riforma del Condominio.
Ora all’ottavo comma della norma in commento è esplicitamente previsto che “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
La norma pur nella sua stringatezza, recepisce in parte quello che era l’ultimo orientamento giurisprudenziale prima della riforma, chiarisce alcuni importanti principi:
L’irrogazione di sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio
Il legislatore della riforma ha messo ora a disposizione dell’amministratore un utile strumento coercitivo al fine di ottenere dai condomini il rispetto delle norme del regolamento condominiale.
L’art. 70 disp. att. c.c. prevede infatti ora la possibilità per l’assemblea di “stabilire a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800”, nei confronti di coloro che violino i precetti del regolamento.
Ulteriore novità è rappresentata dall’adeguamento della somma erogabile: non più gli anacronistici euro 0,052 (le vecchie cento lire), ma una somma variabile fino ad euro 200 elevabile fino ad euro 800 in caso di recidiva. Maggiori informazioni