Ma quanto dura in carica l’Amministratore ? Tra Cass. Civ. 14039/2025 e Cass. Civ. 424/2026
La domanda, da quando è entrata in vigore la L. 220/2012 di riforma del condominio, è annosa: quanto dura in carica l’amministratore ?
L’art. 1129 c.c. novellato (nell’ormai lontano 2012) recita infatti, come ormai sappiamo a memoria, che “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata“.
Da allora si sono susseguite varie interpretazioni: l’amministratore dura in carica due anni; dopo il secondo anno, in assenza di quorum si rinnova automaticamente di un altro anno senza limiti; dopo il secondo anno, decade.
Finalmente nel Maggio 2025 viene pubblicata la Sentenza Cass. Civ. 14039/2025 che sembrava chiarire ogni dubbio: alla fine del secondo anno, in assenza di valida delibera di conferma, l’amministratore decade automaticamente da tutte le sue funzioni, dovendo esclusivamente compiere atti urgenti per non pregiudicare il condominio, ma senza diritto a compenso.
E per la Corte è così tanto decaduto dall’incarico che non è nemmeno possibile agire giudizialmente per la revoca, proprio perchè non più in carica.
Si legge infatti in motivazione che “In base all’art. 1129 comma 10 c.c., decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico, l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza, l’art. 1129 comma 8 c.c. prescrive che l’amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condominio e ai condomini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.
3.2. La drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condomini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l’interesse a chiedere la revoca dell’amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato dall’art. 1129 comma 11 c.c.“.
Sembrava finalmente risolto il dibattito, quando il 06.01.2026 viene pubblicata la Sentenza Cass. Civ. 424/2026, la cui camera di consiglio, per il vero, è antecedente a quella della sentenza n. 14039/2025.
La Cass. Civ. 424/2026 si pone in netto – anche se inconsapevole – contrasto con il principio enunciato da Cass. 14039/2025 ed arriva alla conclusione che l’amministratore al termine del secondo anno, in assenza di valida delibera di rinnovo, rimane in carica in regime di prorogatio, mantenendo tuttavia tutte le attribuzioni attribuitegli per legge dall’art. 1130 c.c.
In motivazione infatti viene illustrato che “Questa Corte ha precisato – e poi costantemente ribadito – che all’amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario, permangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni proprie dell’amministratore di condominio, come indicate nell’art. 1130 cod. civ.; questa cosiddetta prorogatio dei poteri non è né limitata al tempo strettamente necessario alla fase di trapasso dal vecchio al nuovo amministratore, né circoscritta alle facoltà e funzioni proprie di una gestione interinale, correlata alla finalità di assicurare il detto trapasso, perché quelle funzioni che il codice civile elenca al suindicato art. 1130 sono selezionate dallo stesso legislatore quali essenziali ed imprescindibili per la vita normale ed ordinaria del condominio stesso: è, dunque, proprio nella esigenza di assicurare l’adempimento, senza soluzione di continuità, di queste attribuzioni che l’istituto della prorogatio dei poteri è stata ritenuta applicabile anche alla carica di amministratore di condominio. E se, come non si può negare, anche nel periodo di cosiddetta gestione interinale, l’amministratore, decaduto o dimissionario, deve, in forza della prorogatio dei poteri, provvedere ai compiti assegnatigli per legge, ne consegue che lo stesso deve poter disporre dei mezzi finanziari necessari e, quindi, deve predisporre il preventivo delle spese occorrenti e farlo approvare dall’assemblea dei condomini, con la relativa ripartizione tra questi ultimi, per provvedere, poi, alla riscossione, ai sensi di legge, dei contributi così ripartiti“.
Una decisione che lascia francamente perplessi, obbligando di fatto l’amministratiore a rimanere sostanzialmente in carica con pieni poteri, doveri e responsabilità, ma senza diritto a compenso.
Cinquanta Sfumature di Condominio. L’avv. Matteo Carcereri relatore al prestigioso convegno del 20.01.2026
Si è tenuto presso la splendida sala degli Accademici dell’Accademia di Agricoltura, Scienze e Lettere di Verona a Palazzo Erbisti, il prestigioso convegno “Cinquanta sfumature di Condominio” organizzato da A.N.F. Verona ed ANACI Verona che ha visto la presenza tra i relatori del Consigliere di Corte di Cassazione dott. Gian Andrea Chiesi, del dott. Pier Paolo Lanni del Tribunale di Verona e dell’avv. Matteo Carcereri, socio co-fondatore del nostro Studio e Direttore del Centro Studi ANACI di Verona.
Il convegno, che ha visto la presenza di 110 partecipanti tra Avvocati, Amministratori di Condominio ed alcuni Magistrati, è stata l’occasione per un proficuo confronto ed approfondimento circa il contratto di amministratore, la sua durata in carica, i profili processuali di impugnazione delle delibere tra procedura di mediazione, rito ordinario e rito semplificato, offrendo infine spunti di riflessione per una riforma del Condominio che risolva le criticità fino ad oggi riscontrate.
Le tre tipologie di tabelle millesimali. Cass. Civ. 29074/2023
La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 29074 del 19.10.2023, ha colto l’occasione per ricordare i principi sanciti dalla Cass. Civ. 7300/2010 in tema di tabelle millesimali e della oossbilità di loro revisione.
La Corte riepiloga che si possono individuare tre tipolgie di tabelle millesimali:
1) le tabelle convenzionali c.d. “pure”, caratterizzate dall’accordo con il quale “i condomini, nell’esercizio della loro autonomia”, dichiarano espressamente “di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dall’art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, u.p.”: in questo caso, “la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.“;
2) le tabelle convenzionali c.d. “dichiarative”, che si differenziano dalle prime perché, “tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendono… non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima)”: in detta ipotesi, “la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore, il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 c.c. e segg., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito”;
3) le tabelle c.d. “assembleari”, cioè adottate dall’organo collegiale del condominio con la maggioranza qualificata all’uopo richiesta, le quali risultano “pacificamente soggette al procedimento di revisione di cui al più volte menzionato art. 69”.
Scarica qui il testo integrale