Ma quanto dura in carica l’Amministratore ? Tra Cass. Civ. 14039/2025 e Cass. Civ. 424/2026
La domanda, da quando è entrata in vigore la L. 220/2012 di riforma del condominio, è annosa: quanto dura in carica l’amministratore ?
L’art. 1129 c.c. novellato (nell’ormai lontano 2012) recita infatti, come ormai sappiamo a memoria, che “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata“.
Da allora si sono susseguite varie interpretazioni: l’amministratore dura in carica due anni; dopo il secondo anno, in assenza di quorum si rinnova automaticamente di un altro anno senza limiti; dopo il secondo anno, decade.
Finalmente nel Maggio 2025 viene pubblicata la Sentenza Cass. Civ. 14039/2025 che sembrava chiarire ogni dubbio: alla fine del secondo anno, in assenza di valida delibera di conferma, l’amministratore decade automaticamente da tutte le sue funzioni, dovendo esclusivamente compiere atti urgenti per non pregiudicare il condominio, ma senza diritto a compenso.
E per la Corte è così tanto decaduto dall’incarico che non è nemmeno possibile agire giudizialmente per la revoca, proprio perchè non più in carica.
Si legge infatti in motivazione che “In base all’art. 1129 comma 10 c.c., decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico, l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza, l’art. 1129 comma 8 c.c. prescrive che l’amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condominio e ai condomini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.
3.2. La drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condomini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l’interesse a chiedere la revoca dell’amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato dall’art. 1129 comma 11 c.c.“.
Sembrava finalmente risolto il dibattito, quando il 06.01.2026 viene pubblicata la Sentenza Cass. Civ. 424/2026, la cui camera di consiglio, per il vero, è antecedente a quella della sentenza n. 14039/2025.
La Cass. Civ. 424/2026 si pone in netto – anche se inconsapevole – contrasto con il principio enunciato da Cass. 14039/2025 ed arriva alla conclusione che l’amministratore al termine del secondo anno, in assenza di valida delibera di rinnovo, rimane in carica in regime di prorogatio, mantenendo tuttavia tutte le attribuzioni attribuitegli per legge dall’art. 1130 c.c.
In motivazione infatti viene illustrato che “Questa Corte ha precisato – e poi costantemente ribadito – che all’amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario, permangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni proprie dell’amministratore di condominio, come indicate nell’art. 1130 cod. civ.; questa cosiddetta prorogatio dei poteri non è né limitata al tempo strettamente necessario alla fase di trapasso dal vecchio al nuovo amministratore, né circoscritta alle facoltà e funzioni proprie di una gestione interinale, correlata alla finalità di assicurare il detto trapasso, perché quelle funzioni che il codice civile elenca al suindicato art. 1130 sono selezionate dallo stesso legislatore quali essenziali ed imprescindibili per la vita normale ed ordinaria del condominio stesso: è, dunque, proprio nella esigenza di assicurare l’adempimento, senza soluzione di continuità, di queste attribuzioni che l’istituto della prorogatio dei poteri è stata ritenuta applicabile anche alla carica di amministratore di condominio. E se, come non si può negare, anche nel periodo di cosiddetta gestione interinale, l’amministratore, decaduto o dimissionario, deve, in forza della prorogatio dei poteri, provvedere ai compiti assegnatigli per legge, ne consegue che lo stesso deve poter disporre dei mezzi finanziari necessari e, quindi, deve predisporre il preventivo delle spese occorrenti e farlo approvare dall’assemblea dei condomini, con la relativa ripartizione tra questi ultimi, per provvedere, poi, alla riscossione, ai sensi di legge, dei contributi così ripartiti“.
Una decisione che lascia francamente perplessi, obbligando di fatto l’amministratiore a rimanere sostanzialmente in carica con pieni poteri, doveri e responsabilità, ma senza diritto a compenso.
Cinquanta Sfumature di Condominio. L’avv. Matteo Carcereri relatore al prestigioso convegno del 20.01.2026
Si è tenuto presso la splendida sala degli Accademici dell’Accademia di Agricoltura, Scienze e Lettere di Verona a Palazzo Erbisti, il prestigioso convegno “Cinquanta sfumature di Condominio” organizzato da A.N.F. Verona ed ANACI Verona che ha visto la presenza tra i relatori del Consigliere di Corte di Cassazione dott. Gian Andrea Chiesi, del dott. Pier Paolo Lanni del Tribunale di Verona e dell’avv. Matteo Carcereri, socio co-fondatore del nostro Studio e Direttore del Centro Studi ANACI di Verona.
Il convegno, che ha visto la presenza di 110 partecipanti tra Avvocati, Amministratori di Condominio ed alcuni Magistrati, è stata l’occasione per un proficuo confronto ed approfondimento circa il contratto di amministratore, la sua durata in carica, i profili processuali di impugnazione delle delibere tra procedura di mediazione, rito ordinario e rito semplificato, offrendo infine spunti di riflessione per una riforma del Condominio che risolva le criticità fino ad oggi riscontrate.
Condominio: rischi, obblighi e responsabilità tra evoluzioni normative e superbonus 110% – Eventi DAS Difesa Legale con l’avv. Matteo Carcereri
L’avv. Matteo Carcereri, ha partecipato all’evento in diretta streaming del 16.03.2022, organizzato da DAS Difesa Legale, per parlare di superbonus con gli operatori del settore nel ciclo di eventi “La parola agli esperti”.
L’intera puntata è visibile qui
Il Superbonus prevale sulla tutela della proprietà privata
Secondo il Tribunale di Milano (ordinanza cautelare del 13.08.2021 con cui è stata rigettata la richiesta sospensiova della delibera impugnata) è naturale che gli iterventi di coibentazione sulle faccciate (c.d. Cappotto termico) riverbirino i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, come ad esempio la superficie dei balconi o dei giardini privati, senza che ciò possa ritenersi quale lesione della proprietà esclusiva.
Ciò anche in funzione del necessario contemperamento di interessi già invocato dalla Suprema Corte (Cass.7938/2017) che deve ispirarsi al principio della solidarietà condominiale.
In buona sostanza l’interesse comune alla coibentazione dell’edificio nonchè l’interesse pubblico della tutela dell’ambiente mediante il contenimento del consumi energetici, prevale sull’interesse egoistico del condomino a non vedere compromessi dall’occupazione da parte del cappotto di pochi centimetri di superficie del balcone.
Su una questione analoga si era invece pronunciato in senso contrario il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020 con cui era stata dichiarata nulla la delibera di installazione di cappotto termico che andasse a restringere la priprietà esclusiva.
Al lavoro sul Superbonus 110%
Oggi il nostro Studio, con la regia degli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri, ha predisposto la prima guida pratica sul Superbonus per gli amministratori immobiliari, che sarà disponibile a breve.
In sede di analisi della complessa normativa, è emerso tra gli altri un dubbio interpretativo circa la detraibilità delle spese relative al compenso dell’amministratore immobiliare riferite alla gestione dell’operazione.
Lo Studio ha quindi inviato all’Agenzia delle Entrate uno specifico interpello che si allega unitamente ad un abstract della Guida Operativa.
Viaggi annullati e Covid19: il punto sulla situazione normativa
Sono moltissimi gli italiani che avevano già prenotato servizi turistici prima dell’avvento del coronavirus, spesso versando acconti e caparre.
I noti provvedimenti susseguitisi a partire dal 23 febbraio hanno via via reso impossibile il godimento del servizio prenotato nel breve periodo e quantomeno incerto quello prenotato nel medio periodo.
Si tratta di un giro d’affari sfumato per decine di miliardi di euro, in un Paese come il nostro dove il comparto turistico genera il 5,5 % del PIL nazionale (13% se si considera il PIL generato in via indiretta). Maggiori informazioni