Il recupero del credito per spese condominiali da parte dell’amministratore di condominio

DiAvv. Matteo Carcereri

Il recupero del credito per spese condominiali da parte dell’amministratore di condominio

Un efficace recupero del credito in condominio

Consigli pratici per l’amministratore – I parte

Con la Riforma del condominio è stato ora dato all’amministratore un termine preciso entro il quale agire per il recupero delle spese condominiali.

Il nuovo art. 1129, IX comma, c.c. prevede ora che  “salva espressa dispensa dell’assemblea l’amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

Ciò sta a significare  per l’amministratore l’obbligo di attivarsi non semplicemente mediante diffida di pagamento ma giudizialmente, proprio poiché la norma richiama espressamente l’ingiunzione prevista dall’art. 63 disp. att. c.c. che viene concessa dal Giudice come immediatamente esecutiva, nonostante opposizione.

1. La necessità dell’approvazione del riparto – Per la concessione della clausola di immediata esecutività del decreto ingiuntivo,  l’art. 63 disp.att. c.c. fa espresso riferimento allo “stato di ripartizione approvato dall’assemblea”.

Ecco quindi che diventa fondamentale in sede di redazione della delibera di approvazione non solo  dei bilanci ordinari, ma anche di eventuali spese straordinarie, indicare espressamente l’approvazione non solo della spesa in sé ma anche del piano di riparto.

Diversamente il giudice non potrà concedere la provvisoria esecutorietà del decreto che consente l’immediata azione esecutiva.

2. I documenti necessari – Per l’emissione del decreto ingiuntivo è necessario documentare la correttezza e completezza dell’iter che ha portato alla formazione del credito per cui si procede nei confronti del condomino moroso.

Diventa quindi indispensabile per l’amministratore osservare diligentemente tutti gli adempimenti cui è chiamato fin dal momento della convocazione di assemblea per la quale il nuovo art. 66, III comma, disp. att. c.c. prevede che il relativo avviso di convocazione avvenga mediante “posta raccomandata, PEC, fax o tramite consegna a mano”, pena l’annullabilità della delibera.

L’amministratore dovrà pertanto fornire all’avvocato che chiederà l’emissione del decreto ingiuntivo  tutti quei documenti necessari a dimostrare la corretta formazione del credito e cioè:

  1. Avviso di convocazione e prova di consegna dell’avviso al condomino moroso;
  2. Verbale sottoscritto da presidente e segretario in cui sono contenute del delibere di approvazione del bilancio consuntivo, bilancio preventivo e di eventuali spese straordinarie, nonché come detto i prospetti di ripartizione dei bilanci e delle spese straordinarie;
  3. I bilanci stessi:  consuntivo e riparto; preventivo e riparto; eventuali spese straordinarie e riparto; è bene che l’amministratore sottoscriva tutte le pagine dei riparti per certificare al giudice che si tratta dei piani di riparto approvati in assemblea;
  4. Eventuali lettere stragiudiziali di sollecito che tuttavia non sono necessarie per l’emissione dell’ingiunzione.

3. La procedura esecutiva – Qualora nemmeno a seguito di ingiunzione il condomino moroso abbia saldato il debito in linea capitale oltre alle spese legali liquidate dal Giudice in sede di decreto ingiuntivo, l’amministratore dovrà “curare diligentemente l’azione e la  conseguente procedura esecutiva”, pena la revoca come previsto dal nuovo art. 1129, XII comma, n. 6 c.c..

Ciò sta a significare la necessità per l’amministratore di attivarsi mediante avvocato per l’azione esecutiva e cioè con pignoramento nella forma che – unitamente al consiglio del legale di riferimento – verrà considerata più opportuna ed efficace in base alle informazioni di cui si dispone circa i beni aggredibili del debitore.

Il pignoramento potrà eseguirsi infatti nelle forme dell’espropriazione mobiliare, dell’espropriazione presso terzi o dell’espropriazione immobiliare, con tempi e costi differenti a seconda del tipo di esecuzione prescelta.

4. La dispensa dell’assemblea: quale maggioranza ? – L’art. 63 disp. att. c.c. consente all’assemblea di dispensare espressamente l’amministratore dall’obbligo di riscossione coattiva di cui abbiamo discusso fino ad ora.

Innanzitutto, a tenore della norma, tale dispensa deve essere “espressa” e pertanto dovrà risultare a verbale di assemblea.

Questione controversa perché non ancora chiarita dalla Giurisprudenza, stante la novità della norma, riguarda quale sia il quorum necessario per la validità della delibera con cui l’assemblea dispensa l’amministratore dall’obbligo di attivarsi per la riscossione dei contributi.

A parere di scrive, stante anche la nuova solidarietà re-introdotta seppure in via residuale per le obbligazioni condominiali, non sarebbe sufficiente una maggioranza, neppure qualificata, ma si renderebbe necessario un voto unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Ciò proprio perché i creditori del condominio, qualora non siano riusciti a trovare soddisfazione del proprio credito mediante azioni nei confronti dei condomini morosi, potranno in ultima analisi soddisfarsi (seppure in via residuale si ripete) anche sui condomini in regola con il pagamento delle spese condominiali.

Diversamente occorrerebbe costituire un fondo – a cui appunto contribuirebbero i condomini “virtuosi” – per coprire il debito dei condomini morosi: anche in tale caso la Giurisprudenza si è già più volte espressa ritenendo necessaria l’unanimità dei consensi a pena di nullità della delibera.

5. Le responsabilità dell’amministratore – Diversamente da quanto inizialmente previsto nei lavori preparatori della legge di riforma, (vedi DDL 26/01/2011 n. 71[1]), il testo definitivo della Legge di Riforma non prevede più espressamente che l’amministratore in caso di ritardo nella riscossione dei contributi “risponda solidalmente con i condomini morosi” nei confronti dei terzi.

Ciò non toglie comunque la possibilità per i condomini di agire per responsabilità nei confronti dell’amministratore che non abbia adempiuto ai propri doveri di riscossione entro il nuovo termine di sei mesi previsto dalla norma.

Tali condomini saranno tuttavia tenuti a dimostrare in concreto il danno che agli stessi è derivato dall’inerzia dell’amministratore, rendendo quindi per gli stessi meno agevole – almeno a livello probatorio – l’azione giudiziale di responsabilità.

Verona, 25 Settembre 2013

Avv. Matteo Carcereri

Voi & Partners | Studio Legale Associato

SCHEDA PRATICA RIEPILOGATIVA – TEMPI – COSTI – PROCEDURA

I presupposti (art. 63 disp. att. c.c.):

-avviso di convocazione e prova di consegna al condomino moroso

-bilancio consuntivo e/o preventivo regolarmente approvato dall’assemblea;

-chiara indicazione (stato di ripartizione) dei contributi condominiali dovuti sottoscritto dall’amministratore;

-verbale dell’assemblea di condominio che approva i suddetti documenti;

I documenti:

-avviso di convocazione e prova di consegna al condomino moroso

–  verbale dell’assemblea che approva il bilancio consuntivo e/o preventivo di gestione;

– bilancio consuntivo e/o preventivo approvato;

– stato di ripartizione riferibile al condomino moroso;

Procedura:

-L’avvocato prepara l’ingiunzione e la deposita nella cancelleria del Giudice competente;

– orientativamente entro 10-20gg viene emesso il decreto dal Giudice;

– l’avvocato notifica con il precetto l’ordine al condomino moroso con l’invito a pagare entro 10 gg.

– se il moroso non paga, inizia la fase dell’esecuzione, cioè il pignoramento dei beni mobili o immobili,   dello stipendio o altri crediti che il moroso vanta verso terzi.

Costi

-Fondo spese all’avvocato che dipende dall’importo del credito da recuperare (fino ad   €. 5.200, indicativamente €.565 fonte: Trib.Verona);

-Versamento del c.d. “contributo unificato” per la presentazione del D.I. nella cancelleria

 


[1] Il testo del DDL n.71 del 26.01.2011 prevedeva che “L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice, entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso, fermo restando il diritto dei creditori del condominio di esercitare le azioni che spettano all’amministratore nei confronti dei condomini inadempienti, l’amministratore risponde solidalmente con questi ultimi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati”.

Info sull'autore

Avv. Matteo Carcereri administrator

Avvocato esperto in materia immobiliare, vicedirettore del Centro Studi ANACI di Verona, docente ai corsi di formazione e di aggiornamento per gli amministratori immobiliari, autore di pubblicazioni su riviste specializzate in ambito edilizio.