Cass. Civ. 9558/2017: valida la locazione di immobile abusivo se il conduttore ne era a conoscenza

DiAvv. Matteo Carcereri

Cass. Civ. 9558/2017: valida la locazione di immobile abusivo se il conduttore ne era a conoscenza

Con la pronuncia in esame la Corte di Cassazione è tornata su principi già affermati in precedenza secondo cui il carattere “abusivo” di una costruzione concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo e riverberare la condizioni giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982 ; Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982; id. Sez. 3, Sentenza n. 4228 del 28/04/1999; id. Sez. 3, Sentenza n. 19190 del 15/12/2003; id. Sez. 3, Sentenza n. 22312 del 24/10/2007; id. Sez. 3, Sentenza n. 12983 del 27/05/2010; vedi Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11964 del 16/05/2013);

Sempre sul tema di irregolarità urbanistica del bene locato è stato inoltre precisato che nel caso in cui non sia stata resa nota, nè altrimenti conosciuta dal conduttore la condizione urbanistica dell’immobile oggetto di locaziome, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 23695 del 21/12/2004), in difetto soccorrendo, invece, il rimedio della risoluzione del contratto (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12708 del 25/05/2010);

Esclude infine anche il rimedio della risoluzione del contratto di locazione l’ipotesi in cui invece la situazione urbanistica, pur se di ostacolo all’ottenimento delle autorizzazioni o licenze relative all’esercizio della attività commerciale da condurre nell’immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore. In tal caso alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per la impossibilita di utilizzazione dell’immobile locato in funzione dell’esercizio della predetta attività (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1398 del 21/01/2011).

In sostanza laddove dal contratto di locazione risulti che il conduttore era stato reso edotto della non conformità urbanistica dell’immobile, questi non potrà poi dolersene in giudizio, né invocando la nullità del contratto per impossibilità della prestazione, né il rimedio della risoluzione per inadempimento del locatore.

Info sull'autore

Avv. Matteo Carcereri administrator

Avvocato esperto in materia immobiliare, vicedirettore del Centro Studi ANACI di Verona, docente ai corsi di formazione e di aggiornamento per gli amministratori immobiliari, autore di pubblicazioni su riviste specializzate in ambito edilizio.