Indennità di avviamento dovuta anche nei centri commerciali

Indennità di avviamento dovuta anche nei centri commerciali

L’innovativa sentenza Cass. civ. Sez. III, 23-09-2016, n. 18748 è intervenuta sul tema della debenza dell’indennità di avviamento ex art. 34 L. 392/78 dovuta al conduttore alla cessazione (incolpevole) del contratto di locazione ad uso diverso per scadenza naturale dello stesso, laddove l’immobile sia situato all’interno di un centro commerciale.La pronuncia trae origine dall’azione giudiziale promossa da una lavanderia sita in centro commerciale volta appunto ad ottenere dalla locatrice l’indennità per la perdita di avviamento sussistendone i presupposti previsti dall’art. 34.

La locatrice assumeva a contrario che nel caso di specie doveva applicarsi la norma di cui all’art. 35 L. 392/78 che esclude il diritto all’indennità, tra gli altri ….”agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici“, pretendendo quindi l’applicazione in via analogica anche ai centri commerciali.

L’art. 35 tende infatti ad evitare di premiare il c.d. avviamento parassitario, determinato cioè dal fatto che l’afflusso di clientela è determinato non tanto dall’attività in sé, quanto dalla sua collocazione all’interno di aree (aeroporti, stazioni, aree di servizio autostradali ecc.) che sono esse stesse la vera fonte dell’afflusso.

La Corte di Cassazione non condivendendo tale prospettazione, premettendo che comunque l’art. 35 L. 392/78 non fa alcun riferimento ai centri commerciali, ha inoltre osservato  che

“la valutazione circa la spettanza o meno dell’indennità debba compiersi non per effetto dell’applicazione analogica della norma (cui osta, ex art. 14 preleggi , la “natura di norma derogatoria della regola generale” ad essa riconosciuta da Corte Cost. cit.), quanto piuttosto sulla base di un accertamento che, alla luce della evidenziata ratio degli artt. 34 e 35, verifichi se il locale complementare o interno al Centro sia idoneo a produrre un avviamento “proprio”, quale effetto diretto dell’attività in essa svolta dal conduttore.

Va considerato, al riguardo, che:

– tenuto conto delle dimensioni molto ampie e della proposta commerciale estremamente diversificata (anche maggiore di quella offerta da una qualunque strada deputata agli acquisti nei centri cittadini), i centri commerciali assumono una funzione attrattiva di clientela che costituisce – a ben vedere – il risultato del richiamo operato dalle singole attività che vi hanno sede, in una sorta di sinergia reciproca;

– in una situazione siffatta, non è – di norma – possibile distinguere un avviamento “proprio” del centro che non sia anche “proprio” di ciascuna attività in esso svolta (semprechè -ovviamente – la stessa comporti contatti col pubblico degli utenti e dei consumatori e non abbia natura professionale o carattere transitorio), dal che consegue che anche in relazione ai contratti di locazione relativi ad immobili interni o complementari a centri commerciali deve essere riconosciuta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale laddove ricorrano le condizioni di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34;

– nè può valere ad escludere l’avviamento dei singoli negozi interni o complementari la circostanza che le modalità di afflusso della clientela siano regolate dal Centro (quanto all’individuazione dei giorni e dell’orario di apertura o quanto alla gestione delle operazioni materiali di apertura dei cancelli e di controllo degli accessi) giacchè ciò che rileva è la capacità di attrazione della clientela, che dipende – come per ogni “zona commerciale” – dal complesso delle attività che vi sono insediate;

– con specifico riferimento all’attività di lavanderia (esercitata – nel caso – dalla controricorrente), non pare possibile ipotizzare un contatto puramente casuale con la clientela del Centro, se solo si considera che il cliente vi si rivolge appositamente, portando con sè gli indumenti o quant’altro intenda far lavare; la lavanderia ha dunque una clientela propria, ancorchè condivisa con altri esercizi del Centro, che la sceglie e che continua a sceglierla se, per effetto dell’attività prestata, si sia creato quel rapporto di fiducia e di gradimento commerciale che induce il cliente a continuare ad utilizzarla e che integra, per l’appunto, l’avviamento”.